עורך דין תמא 38

פרויקטי תמ"א 38 החלו להיות נפוצים מאוד מאז שאושרה התוכנית. אך, מאז העיריות וועדות התכנון החלו להגביל את היקף ביצוע הפרויקטים, היזמים החלו לבחור פרויקטים רווחיים בלבד וחלק מהדיירים למדו כי הם יכולים לנהל מו"מ יעיל מול קבלנים ויזמים על מנת למקסם את התמורה שלהם.

​

היות ופרויקטים מסוג זה כוללים מורכבות מיוחדת, משרדנו, המתמחה בתחום המקרקעין מלווה הן יזמים והן קבוצות של דיירים בתהליך ומסייע להגיע לעמק השווה בתיאום התנאים. לאחר שנחתם חוזה בין היזם לדיירים אפשר להתחיל לקבל את האישורים הדרושים מהעירייה ולהתחיל בשיפוץ. את הקונפליקטים בדרך, התיאומים הרבים אנו מלווים בפן המשפטי והופכים את התהליך כולו לקל ופשוט יותר בעבורכם.
 

ראשית, נבין מהי תמ"א 38 ומהם השלבים השונים של תהליך שיפוץ במסגרת פרויקט זה

ישראל ממוקמת על השבר הסורי אפריקאי ולכן נמצאת באזור בו עשויות להיגרם רעידות אדמה חזקות. בעבר, העיר צפת נהרסה בשל רעידת אדמה כזו. היות ומבנים רבים בארץ נבנו לפני עשרות שנים, הם אינם מחוזקים בפני רעידות אדמה ועשויים להתמוטט. הבעיה העיקרית? שיפוץ כל מבנה כזה עולה סכום עתק. מרבית הדיירים אינם יכולים להוציא את הסכום הדרוש לשיפוץ ולכן הם מתגוררים במבנה שעשוי לקרוס או להינזק קשות ברעידת אדמה.

​

עם עליית מחירי הדירות בארץ עלתה יוזמה חדשה. יזמים שיבנו מחדש את הבתים ויחזקו אותם יוכלו לקבל זכויות בניה מעל הבניין, להוסיף קומה עם מספר דירות ומכירת דירות אלה תממן את עלות השיפוץ ותשאיר עוד ממון נוסף בכיסם של היזמים. הדיירים, המעניקים ליזמים את זכויות הבנייה יקבלו בניין חדש עם מאפיינים רבים יותר כמו: מעלית, חדר נוסף או מרפסת ללא עלות.

​

ההליך של תמ"א 38

התחלת התהליך של תמ"א 38 כיום קשורה לתב"ע (תוכנית בנין עיר) באותה רשות עירונית.  מרבית הערים הגדירו מראש באילו שכונות בעיר ניתן לבצע פרויקטים של התחדשות עירונית. במידה והבניין שלכם נבנה לפני שנת 1980 (או שההיתר לבנייתו הוצא לפני שנה זו) יתכן ותוכלו לבקש מהועדה המקומית להשתתף בתוכנית לחיזוקו בפני רעידת אדמה.

לאחר שקבלתם את האישור העקרוני הדרוש מהועדה המקומית, אתם מוכנים להתחיל לאגד את כל הדיירים ולקבל את ההסכמה העקרונית לביצוע התהליך. בכל בניין, כמעט, תמצאו את השכנים שיתנגדו בהתחלה לתהליך הבניה. הסיבות לכך הן מגוונות – חשש ממעבר לדירה חדשה, חשש מאובדן זכויות על הגג של הדיירים המתגוררים בקומה הגבוהה ביותר או עיקשות שנובעת מרצון לקבל תנאים טובים יותר.

​

כיום, נדרשת הסכמה של כ-60% לפחות מדיירים הבניין לביצוע התוכנית. במקרים מסוימים, ידרש רוב של 66% או 80% במקרה של תמ"א 38(2) הקרוי גם פינוי בינוי. תהליך קבלת ההסכמות מהדיירים יכול להיות בשלב הראשון בו אתם בודקים היתכנות של הפרויקט או לאחר שמצאתם יזם.

,

בשלב הבא – מומלץ להיעזר בעורך דין אשר מתמחה בתמ"א 38 על מנת להתחיל להיפגש עם יזמים ולקבוע מי יהיה היזם שישדרג את הבניין שלכם. כל יזם יכול להציע תמורות מעט שונות לבעלי הדירות. הבניין יחוזק, כמובן, בפני רעידות אדמה. אך אתם תוכלו גם לקבל עד כ-25 מ"ר הגדלה של שטח הדירה, מרפסת שמש, מעלית בבניין, ממ"ד, חדרי דיירים וחניות והטבות נוספות. על מנת למקדם את התמורות, חשוב להסתייע בשירותי עו"ד המתמקצע בתחום התמ"א 38.

​

לאחר שמצאתם את היזם עמו תרצו להתקשר תצטרכו לחתום על חוזה התקשרות. בחוזה זה יקבעו כל התנאים עליהם הסכמתם מראש. היזם ינסה לפנות לעירייה ולקבל את האישורים הדרושים לביצוע כל התמורות בפן התכנוני שהציע לכם. חשוב לדעת כי לעתים העירייה לא תאשר את כל התוכנית מסיבות שונות ומגוונות.

​

כעת מתחיל שלב הבניה. במקרים רבים תגלו כי היזם, שהתחייב לסיים את השיפוץ או את הליך הבניה במועד מסוים מתעכב מסיבות שונות. בניגוד לבית שמתחילים לשפץ מחדש וניתן לתכנן כל קומה ושלב בשיפוץ, כאשר מבצעים שיפוץ על מבנה קיים מתגלות לעיתים תקלות חדשות שלא היו צפויות. במקרים אחרים היזם עובד על מספר פרויקטים במקביל ונדרש להשתמש בכוח עבודה המתנייד מפרויקט לפרויקט. התוצאה? אתם חיים באתר בניה או דירה שכורה אחרת זמן רב יותר. במקרה של איחור משמעותי בהשלמת הפרויקט יתכן ותזדקקו שוב לשירותי עו"ד המתמחה בייצוג בניינים בתמ"א 38.

​

מדוע חשוב לעבור את התהליך עם עו"ד המתמחה בתמ"א 38?

היות ופרויקט כזה כרוך בשלבים רבים מרגע שהעלתם את היוזמה הראשונית לשיפוץ המבנה ועד שנכנסתם לדירה המחודשת ולכן הוא עשוי להסתבך. חשוב לבדוק כי החוזה עם היזם שלכם מבטיח כי הפרויקט לא יפסק באמצע. בנוסף, חשוב לוודא כבר בהתחלה כי מקסמתם את הזכויות שלכם. משרדנו מתמחה בשנים האחרונות בייצוג בניינים בתמ"א 38.

​

בנוסף, עבור יזמי תמ"א 38 חשוב לדעת כי ישנה הסכמה מלאה של הדיירים (לפחות רובם) להתחלת הפרויקט. במקרה שהדיירים אינם מסכימים לבקשה להיתר, חשוב לעבוד עם עו"ד המתמחה בהשגת הסכמת דיירים. בנוסף, לעתים מתגלעות בעיות חדשות בתהליך הבנייה מול העירייה וגם אותן יש לפתור באמצעות עו"ד מומחה בתחום המקרקעין ובמיוחד בתחום של התחדשות עירונית.

​

משרד עו"ד אור קמינסקי מתמחה בליווי יזמים ודיירים בפרויקט תמ"א 38 ברחבי הארץ. אנו שמחים לגשר ביניכם לבין היזם או הקבלן, לערוך את החוזים הדרושים ולהגן על זכויותיו של כל אחד מהצדדים בעסקה אותו אנו מייצגים.