על שולחן ועדת הפנים של הכנסת מונחת לדיון מוקדמת הצעת חוק לתיקון חוק המקרקעין (תיקון מס' 33) (חלקה תלת-מידית), אשר מטרתה להביא לכך כי ניתן יהא לבצע הפרדת בעלות בקרקע ליחידות מרחביות שיהוו נושא נפרד לעסקאות ולזכויות, ולאפשר רישום עסקאות רצוניות ואף הפקעות ביחידות אלה, המתבססות על תכוניות מאושרות, ברבדים שונים של הקרקע, תת הקרקע ומרחב הרום.
תכלית התיקון המוצע, נועדה לאפשר ניצול יעיל יותר ומיטבי של הקרקע, רב שכבתי, בהתאם לתכנון הדינמי הקיים היום המאפשר שימושי קרקע שונים ביחידות מרחביות שונות, להקל על צרכי הפיתוח, בפרט במקומות שבהם שימושי הקרקע מעורבים, ולהגביר את הסחירות בקרקע.
התיקון נדרש שכן במצב המשפטי הקיים, אין אפשרות להעביר ולרשום זכויות בעלות בחלקים של שכבות קרקע שונות, זאת, נוכח הוראת סעיף 11 לחוק המקרקעין, הקובעת כי, ככלל, הבעלות בשטח של קרקע מתפשטת בכל העומק שמתחת לשטח הקרקע ובכל חלל הרום שמעליו, וכן נוכח הוראת סעיף 13 לחוק המקרקעין הקובעת את עקרון אחידות הקרקע ולפיו, למעט חריגים מסוימים הקבועים בחוק, אין תוקף לעסקה בחלק מסוים במקרקעין. נוסף על כך, גם בפן הרישומי, מאחר ומרשם המקרקעין דו ממדי, הוא אינו מאפשר רישום של זכויות בעלות בחלק מסוים מן המרחב האנכי.
מגבלות הדין הקיים היום מובילות לקשיים משפטיים ומעשיים שונים, אשר הולכים ומתעצמים בשנים האחרונות על רקע ההתפתחויות הטכנולוגיות שמאפשרות לקדם פרויקטים המתפרשים על פני שכבות קרקע שונות (כדוגמת מנהרות תת קרקעיות לתחבורה או לתשתיות וגשרים עיליים), ובפרט, בהינתן העובדה שתכניות לפי חוק התכנון והבנייה כוללות, כדבר שבשגרה, ייעודי קרקע שונים ברבדים השונים של הקרקע. לעתים קרובות, נושא זה מתחדד, במיוחד במקרים שבהם מדובר באזורים מבונים וצפופים שנדרשים לשטחים לצורכי ציבור ותשתיות, כאשר אין בנמצא קרקע פנויה שיכולה לספק מענה לצרכים אלה.
על רקע כל אלה, בשנים האחרונות הולך ומתבהר כי קיים צורך חיוני לאפשר חלוקה גמישה יותר של מקרקעין ובפרט במדינת ישראל אשר נדרשת להתמודד עם משאבי קרקע מוגבלים המובילים ליצירת שימושים מעורבים בשכבות שונות של הקרקע.
אז מהו אם כן מהות התיקון המוצע?
ההצעה מדברת על כך שאל חוק המקרקעין יתווסף פרק מיוחד שכותרתו "בעלות בחלקה תלת ממדית" שהיא למעשה יחידת רישום חדשה, אשר הייחוד שלה ביחס לחלקה רגילה (הרשומה במרשם הדו ממדי הקיים) הוא שלחלקה התלת ממדית קובעים גבולות סופיים בשלושת הממדים, כלומר לרבות בממד הגובה.
כידוע, בהתאם להוראות סעיף 14 לחוק המקרקעין, במתכונתו דהיום, החלקות רשומות במרשם דו ממדי הקיים ומשתרעות על פני גובה ועמק לא מוגדרים ולכאורה אינסופיים (בכפוף למגבלת הדין) ואין להם הגדרה סופית בממד זה.
חלקה תלת ממדית תוכל להיווצר רק במקום שבו המקרקעין כבר רשומים במרשם הקיים, והיא יכולה להיות מעל פני השטח (בגבוה, לרבות באוויר) מתחת לפני השטח (בעומק הקרקע) או בשילוב בניהם, כלומר שגבולותיה יוגדרו מעומק מסוים מתחת לפני הקרקע ועד גובה מסוים מעל פני הקרקע.
במילים אחרות, בחלקה תלת ממדית, תחום הבעלות מוגדר בתוך גבולות החלקה, כפי שהוגדרו במרשם, ולא מעבר לתחום זה, ובהינתן שכך, חלקה תלת ממדית תהווה נושא נפרד לבעלות, לזכויות במקרקעין ולעסקאות.
סעיף 14ג' להצעת החוק הדן בתחום הבעלות במקרקעין רשומים שבגבולותיהם רשומה חלקה תלת ממדית קובע כי: "הבעלות במקרקעין רשומים, אשר בגבולותיהם רשומה חלקה תלת ממדית, מתפשטת בהתאם להוראות סעיף 11, למעט בשטח שבתחום הבעלות של החלקה התלת ממדית כאמור בסעיף 14 ב'. לאמור, כי הבעלות החלקה או שבתחומה נרשמה חלקה תלת ממדית (להלן: "חלקת המקור") ממשיכה להתפרש לגובה ולעומק בהתאם להוראת סעיף 11 ובכפוף למגבלות הדין למעט באותו חלק שנגרע מחלקת המקור לטובת רישומה של החלקה התלת ממדית, מכאן שהבעלות בחלקת המקור והדינים החלים עליה נותרים כפי שהיו לפני רישומה של החלקה התלת ממדית, ורק באותו תחום מוגדר שבו רשומה חלקה תלת ממדית (שגבולותיה מוגדרים במרשם) נגרעת הבעלות מחלקת המקור ובמקומה יש בעלות בחלקה התלת ממדית.
אמנם בהתאם לסעיף 13 לחוק המקרקעין, אין תוקף לעסקה הנעשית בחלק מסוים במקרקעין, והכל כאשר אין הוראה אחרת, הרי שחלקה תלת ממדית, לפי הצעה זו, מהווה כאמור, נושא נפרד לבעלות, לזכויות במקרקעין ולעסקאות, דבר המאפשר לסחר את הקרקע, אגב יצירת חלקות תלת ממדיות, המהוות יחידות עצמאיות לצורך ביצוע עסקאות ללא תלות, באופן המאפשר ניצול מיטבי יותר של הקרקע.